Por João Bonifácio e Manuel Maria Soares
A revisão do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE) está em vigor desde 1 de outubro de 2026. O Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio reescreve a comunicação prévia, repõe prazos parcelares no licenciamento com deferimento tácito, faz regressar o título urbanístico, agora assente no requerimento do próprio interessado e encurta para três anos o prazo de invocação da nulidade das licenças. O diploma altera ainda o Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), o Regime Jurídico da Reabilitação Urbana e o Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, o chamado “Simplex Urbanístico”.
O que foi alterado
O RJUE é o diploma mais atingido, sendo que noventa e quatro artigos recebem nova redação e o regime é republicado na íntegra.
No RGEU, o novo artigo 129.º exige um projeto de estabilidade com termo de responsabilidade antes de obras que aumentem as cargas sobre a estrutura (artigo 2.º). No Regime Jurídico da Reabilitação Urbana alteram os artigos 43.º e 67.º, prevendo-se o registo predial do contrato de reabilitação urbana (artigo 7.º).
As novidades no RJUE
Comunicação prévia: Deixa de ter fase de saneamento. A obra pode arrancar após o pagamento das taxas e a comunicação do início dos trabalhos e, o controlo municipal dos projetos caduca ao fim de um ano (artigos 34.º, n.º 2, e 35.º, n.º 10).
Licenciamento: Acabam os prazos globais indexados à área de construção. Passam a contar prazos por fase: 20 dias para o saneamento, 30 para o projeto de arquitetura e 20, 30 ou 45 para a decisão final, consoante a operação. O silêncio da Câmara vale deferimento (artigos 11.º, 20.º e 23.º).
Informação prévia: É decidida em 15, 30 ou 45 dias, também com deferimento tácito. Quando contém todos os parâmetros urbanísticos, isenta a obra de licença e de comunicação (artigos 16.º e 17.º, n.º 2).
Pareceres externos: Os que não respeitam à localização têm de ser pedidos antes pelo interessado e entregues com o pedido (artigo 13.º-B).
Título urbanístico: O recibo das taxas deixa de bastar. O título passa a juntar o requerimento com a síntese da operação, o comprovativo de pagamento e o deferimento ou o comprovativo de submissão (artigo 4.º-A, n.ºs 2 e 4).
Transmissão de imóveis: A escritura ou o documento particular tem de mencionar se existe título urbanístico, sob pena de anulabilidade do negócio (artigo 4.º-A, n.º 14).
Utilização: Depois de obra controlada, basta uma comunicação prévia, com uso imediato. Nos restantes casos aplica-se a comunicação prévia com prazo de 10 dias, que admite vistoria (artigos 62.º-A, 62.º-B e 64.º).
Reconstrução: Continua isenta, mas limitada à reposição do último antecedente válido. Se houver aumento de área, altura ou volume, é ampliação (artigos 2.º, alíneas c), e) e r), e 6.º, n.º 1, alínea e)).
Nulidade: Só pode ser declarada ou invocada em tribunal durante três anos após o ato, com exceção dos monumentos nacionais (artigo 69.º, n.º 4).
Contraordenações: Volta a ser punível a operação sem título e passa a sê-lo a comunicação prévia sem os elementos instrutórios (artigo 98.º).
Processos pendentes
O novo regime aplica-se aos procedimentos iniciados desde 1 de outubro e aos anteriores que nessa data ainda estavam em saneamento e apreciação liminar. Os novos prazos de nulidade e de caducidade aplicam-se às situações já constituídas, salvo se o prazo da lei antiga terminar primeiro (artigo 12.º, n.º 3).
A revisão corrige a simplificação de 2024 sem a abandonar. Reforça a responsabilidade de quem promove e projeta a obra, sobretudo na comunicação prévia, e dá em contrapartida prazos certos: deferimento tácito em todas as fases do licenciamento e um limite de três anos para a invocação da nulidade. Para quem compra, vende ou licencia, os efeitos são imediatos, já que os documentos de transmissão têm de mencionar o título urbanístico e os processos que a 1 de outubro ainda estavam em saneamento seguem as novas regras. Fica por publicar o diploma de regulação técnica da edificação e, até lá, o RGEU mantém-se em vigor.